租凭合同协议书危险品(融资租赁合同里物品风险负担条款和司法救济是怎样的?)

1.融资租赁合同里物品风险负担条款和司法救济是怎样的?

物品的风险由所有权人承担,此系买卖合同及普通租赁合同的一般原则。

但就融资租赁交易而言,兼具融资与融物双重属性,既包括买卖合同与融资租赁合同两个合同,又有出卖人、出租人和承租人三方当事人,由此导致融资租赁交易中的租赁物的风险负担问题争议较多。我国合同法第十四章未就此作出专门规定,《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第七条、第十条、第十一条、第十五条分别就融资租赁合同中的租赁物风险负担问题作出了进一步的规定,共同构成了对租赁物风险负担的规则体系。

但实务中对相关条文的逻辑关系及司法适用仍存模糊之处,故有简要梳理的必要。 一、《解释》第七条之规则设定:以承租人负担为原则 合同法第十三章租赁合同章的第二百三十一条规定,“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

”据此,对普通的租赁合同而言,租赁物的风险系由租赁物的所有权人即出租人承担,且直接影响承租人的租金给付义务。但融资租赁合同的特殊性在于,其兼具融资与融物双重属性,系以融资的形式融物。

在普通的租赁合同中,承租人系租用出租人的租赁物,租金是承租人占有使用租赁物的对价;而在融资租赁合同中,出租人实质上系代承租人购买租赁物,租金一般系由租赁物的大部分或者全部购置成本加上出租人的合理利润构成,租金不是承租人占有使用租赁物的对价,而是出租人提供相应数额的资金融通的对价。 对出租人而言,其虽然享有租赁物的所有权,但其并不实际享有占有、使用租赁物的权能,租赁物仅具有担保租金债权实现的权能。

在融资租赁交易中,出租人的核心功能在融资,而非提供租赁物。故有别于普通租赁,融资租赁合同中的租赁物风险一般由承租人承担,此亦为域外立法之通例。

采此通例,《解释》第七条规定,承租人占有租赁物期间,租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担,出租人要求承租人继续支付租金的,人民法院应予支持。但当事人另有约定或者法律另有规定的除外。

换言之,因非承租人的原因导致租赁物毁损灭失的,并不能免除承租人继续支付租金的义务。 易生疑问的是,在融资租赁交易实践中,出租人与承租人通常会约定,租赁物的风险自起租日起转移。

该条解释是否导致加重了出租人对租赁物的风险责任?其实并非如此。实务中,租赁物通常由出卖人直接交付给承租人。

在租赁物交付之前,租赁物的风险系由买卖合同调整,由买卖合同中的出卖人承担租赁物的风险;交付后,租赁物的风险由出卖人转移给了承租人。 故出租人始终均未承担租赁物的风险。

二、履约风险负担与解约事由:《解释》第七条与第十一条的逻辑关系 根据《解释》第十一条第二项的规定,租赁物因不可归责于双方的原因意外毁损、灭失,且不能修复或者确定替代物的;出租人或者承租人请求解除融资租赁合同的,人民法院应予支持。 易生疑问是,该条与第七条有关非因承租人的原因导致租赁物毁损灭失不免除承租人的租金支付义务的规定是否矛盾?答案是否定的。

从司法解释的条文结构来看,第七条在《解释》的第二部分,即“合同的履行和租赁物的公示”部分,属于合同履行过程中的风险负担规则;第十一条在《解释》的第三部分,即“合同的解除”部分,属于合同解除的事由。 从内容上来说,第七条适用条件是融资租赁合同尚未解除,故出租人仍可以融资租赁合同为据,诉请承租人按期支付租金。

如当事人约定租赁期间届满后租赁物归出租人的,根据《解释》第十条的规定,出租人在租赁期满后还可诉请承租人给予合理补偿。第十一条则系承租人可以此为由主张解除融资租赁合同。

应予注意的是,即使承租人据此主张解除融资租赁合同,并不等于完全免除承租人的民事责任。对合同解除后承租人的责任承担问题,应适用《解释》第十五条的规定予以解决。

实务中,出租人可能提出的疑问是,由于融资租赁解除后承租人所需支付的资金总额必然要小于合同未解除条件下承租人支付的全部租金的总额,由此是否可能导致《解释》第七条被闲置,出现承租人必然选择解除合同的后果?从承租人负担的实际经济成本来看,也不尽然。 原因在于,在合同未解除的前提下,租金系按期陆续支付;在合同解除的情况下,承租人则面临一次性清偿的问题。

对承租人而言,二者面临的财务负担与期限利益有异。两条并存的价值在于,承租人可根据自身的现金流情况作出具体的选择。

三、解约时的补偿规则:《解释》第十五条之司法适用 《解释》第十五条规定,融资租赁合同因租赁物交付承租人后意外毁损、灭失等不可归责于当事人的原因而解除,出租人要求承租人按租赁物折旧情况给予补偿的,人民法院应予支持。 根据该条规定,在合同解除的前提下,承租人负担的不再是全部租金的支付义务,而是结合租赁物的折旧情况给予出租人以相应的补偿款。

由此确定的规则既不同于承租人承担租赁物的风险(支付全部。

2.企业租赁合同中存在哪些法律风险

通过租赁取得房屋使用权,是现代商业交易形式的一种方式。

其中必定会涉及到无处不在的合同,承租人与出租方之间可能会产生租赁合同纠纷,如果没有专业法律顾问,企业切记不可草率签订租赁合同,把租赁合同中的风险扼杀在摇篮里。因此,企业在遇到租赁合同时要严肃对待。

一、租赁合同中存在的漏洞与风险 1、对交付标准的约定 满足商业用途需要的交付标准与住宅交付标准有所区别,体现在供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付上。 在合同签订中,切记对水电负荷、空调功率、隔油池、排风/排水设施以及其他特别需求等在事先明确约定。

配套设施交付后还存在使用及后期维修养护责任,也要事先考虑。考虑业主交付标准的同时,应同时对租户的二次装修做出考虑,以便于租户顺利装修,尽早对外营业。

业主交付商铺的标准通常也是租期结束后租户返还商铺的标准,对此也需提前加以考虑。 2、双方权利义务的明细 (1)出租面积条款。

如果房产证有标明的,以房产证标明的数字确定出租面积,并将房产证复印作为租赁合同附件;如果房产证没有标明面积的,租赁合同的双方可以聘请专业测量机构测量出面积,双方及测量机构签字确认,也作为租赁合同的附件。以后计算租金以此为据。

(2)出租房屋用途条款。 一定要详细注明租赁房屋的用途。

这样做的好处是什么呢?我们在这个条款里确定了合同的目的以后,如果将来房屋不能满足合同目的(如因房屋问题不能办理营业执照,因房屋不能满足生产电源需要等)情况出现,承租一方可以按照法律规定解除合同,尽快脱身减少损失! (3)租金及各种税费缴纳条款。 租金方面主要提示在条款中所缴纳的租金是否含税(即是否开发票)。

(4)违约责任条款。一份租赁合同的好与坏,很大程度就看该合同违约责任设计。

实践中较为常见的违约责任条款有以下几种: 【情形之一】:出租人违约导致不能实现租赁合同目的; 【情形之二】:出租人迟延履行义务的; 【情形之三】:出租人交付的房屋不符合约定导致承租人损失或第三人损失的; 【情形之四】:出租人未尽办理相关证件之工商、税务、环保、消防、卫生、通讯、增容、水电等协助义务的; 【情形之五】:为承租人设定责任限额,在限额范围内承担责任。 (5)装修条款。

每个商家接手商铺后,通常要进行一番装修,再开业;有的加盟、代理、连锁商家还要讲求装修风格统一性。但是,具体承租的商铺不一定能满足这一要求,因为商铺的装修不能破坏主体结构。

同时,租赁合同期满后,装修做如何处理,也应当在租赁合同中作明确的约定。 否则很容易发生承租人要求补偿和出租人要求恢复原状的冲突。

二、合同履行中的权利义务 虽然,租赁合同签订后,双方依照合同条款履行相应的权利义务即可,但这并无意味着纠纷的彻底解决。在实践中,租赁合同的履行往往存在以下症结(以餐饮店为例): 1、店面设备的维护问题 餐饮店对水、电、燃气具有较高的依赖性,稍有不慎,就得歇业维修。

现实中,承租方偶尔疏忽,未及时缴纳水电费,出租人能否停水、停电,以促使承租人履行合同义务。对此问题,我们认为应当具体分析,不能一概而论,否则会给出租人带来法律风险。

出租人能否采取停水停电的措施,要在合同中进行明确的约定。如果水电的购买协议是出租人与自来水公司、电力公司直接签约的,那么商户欠租,出租人可以采取停 水停电的措施;而如果水电的购买协议是承租方自己与自来水公司、电力公司签约的,那么出租人就不宜采取停水停电的措施。

需要提醒的是,出租人有权停水停电时,也要事先书面通知承租方,避免贸然停电给承租方带来损失,减小风险。 2、续租问题 随着餐厅生意的增长,出租人往往会见利而忘义,在续签合同时,要求增加租金、上涨水电费、物业费等等。

续租因关涉双方的重大利益,双方对此均高度重视,对续租的条款均做出较详细的规定,但基于各自利益的考量,合同难免存在疏漏。 我们建议对续租可作如下约定: 租赁期届满,承租人享有优先承租权。

出租人应于租赁期期限届满的六个月前书面问询承租人是否行使优先承租权。若承租人书面告知续租的,双方另行协商一致签署 租赁合同。

租赁期期限届满的两个月前,双方未协商一致签署租赁合同的,视为承租人放弃优先承租权,出租人有权将商铺出租给第三人。 如此一来,便能够尽稍加抑制出租人涨价之势。

3、商铺被拆迁的风险 商家承租商铺往往希望能够长期稳定经营,如果生意尚可,更是会增加投入。但是,万一碰上拆迁的情况,那么商家的愿望就落空了。

如果已经划入拆迁红线范围的, 更是连营业执照都无法申请。 考虑到房东,特别是转租人、转让人很有可能隐瞒这些重要情况。

所以,预测未来动迁的趋势和查阅城市规划红线图便十分重要,在合同中对将来可能的动迁问题作一个约定也很有必要。

3.租赁合同的主要内容及签订时注意的问题有哪些?

租赁合同的主要内容及签订时注意的问题 购货合同的主要内容及签订时注意的问题 1)购货合同的主要内容:约首、本文、尾部。

2)签订购货合同时需注意的主要问题 必须考虑与租赁合同条款一致性; 签订购销合同的整个过程应当由出租人统筹安排;技术条款确定由承租方负责,商务会谈条款由出租人负责并征求承租人意见; 技术洽谈以承租人为主,出租人应积极参与。 3)技术洽谈时应注意的问题 租赁合同的主要内容及签订时需注意的问题 购货合同与租赁合同的关系条款; 承租人不得中途解约条款; 对出租人免责和对承租人保障的条款; 租赁设备的所有权条款; 对第三者的责任条款; 转租赁条款; 租赁债权的转让和抵押条款; 危险负担负责条款。

4.融资租赁合同对租赁物的处理有哪些形式

退租法 商租赁合同期满,承租人按租赁合同约定的要求将租赁物退还给出租人,由出租人自行处理出租物,由于租赁物在出租期满内一般均已达到使用期限,出租人收回后难以再租或转让,所以,对租赁物期限届满后的处理,一般不采用这种方式法。

续租法 商在租赁合同期间届满前的合理时间内,承租人应通知出租人,就租赁物的继续租用进行协商,确定续租期限﹑租金等内容,在融资租赁合同期间届满时签订续租合同法。 留购法 商承租人支付名义货价后获得出租物的所有权,承租人获得租赁物的所有权,进行固定资产投资,这种方法对出租人﹑承租人均有利,所以,融资租赁合同期间届满后,对租赁物的处理一般多采用这种方式法。

租凭合同协议书危险品

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