不动产赠与协议的效力(房屋赠与合同的法律效力问题)

1.房屋赠与合同的法律效力问题

房地产赠与,是指房地产权利人将自己拥有的房地产,无偿转让给他人的一种民事法律行为。赠与必须符合一下规定:

1、赠与人必须是房地产的拥有人,同时必须具有完全民事行为能力;

2、赠与的房地产必须具有合法的权属证件,不存在产权纠纷;

3、赠与人和受增人均属自愿,有书面赠与协议(合同),并办理公证;

4、房地产赠与必须经房地产管理机关登记、审核,办理产权过户手续;

5、受增人必须依照有关规定缴纳税、费;

6、不得为逃避应当履行的法定义务,如债务履行、支付劳动报酬等而设定赠与;也不得为规避法规管理,如缴纳税费等而设立赠与。

房屋赠与协议效力:

享有产权的房屋所有人有权自由处分自己的房产,可以将房产赠与他人,并签订房产赠与合同。根据合同法的规定,赠与合同赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与,但是具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不能随意撤销。因此,受赠人虽然约定将房产赠与另一方,但是房屋作为不动产,只有在办理了正式的房屋所有权变更登记手续后产权才会发生转移。因此在房产变更登记之前是可以撤销赠与的,此时受赠人并不能请求法院判令继续履行。

房产赠与协议经过公证效力:

根据合同法的规定,经过公证的赠与合同赠与人通常情况下并不享有撤销赠与的权利,所以一经公证该赠与合同即生效,赠与人反悔的要承担违约责任。但是由于房产赠与只有依法办理了登记才能转移房屋产权,所以只是经过了公证但是没有办理房屋登记手续,受赠人只能依据合同法要求赠与人承担违约责任,并不能得到房屋的产权。

2.房产赠与的法律效力是什么?

享有产权的房屋所有人有权自由处分自己的房产,可以将房产赠与他人,并签订房产赠与合同。

根据合同法的规定,赠与合同赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与,但是具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不能随意撤销。因此,受赠人虽然约定将房产赠与另一方,但是房屋作为不动产,只有在办理了正式的房屋所有权变更登记手续后产权才会发生转移。

因此在房产变更登记之前是可以撤销赠与的,此时受赠人并不能请求法院判令继续履行。

3.婚内房屋赠与合同的效力是什么?

在审判实务中,由婚内财产赠与行为引发的纠纷多种多样,如离婚后财产纠纷、确认赠与合同效力纠纷、撤销赠与纠纷、继承纠纷、侵权纠纷等。

婚内财产赠与不同于一般赠与在于,赠与人与受赠人的主体特殊,即赠与人夫妻双方具有特殊身份关系;受赠人一般有子女包括未成年子女,父母、兄弟姐妹;赠与意思表示由夫妻双方或单方作出;赠与标的物有动产或不动产。 纠纷以赠与房屋不动产为典型。

据此本文以婚内房产赠与为例展开其效力讨论。正因婚内财产赠与具有特殊性,处理类似纠纷时,要求法官不仅仅考察其法律和法理,还需探究其中的情理,如民间风俗习惯。

考察婚内财产赠与合同的效力,可以检验出法官综合运用民事法律知识能力的高与低。 这类纠纷的解决,既涉及《合同法》、《婚姻法》,又涉及《物权法》、《继承法》、《民法通则》等。

但不论由此引发的纠纷多么复杂,关键在于把握婚内财产赠与合同的效力这一核心问题。不管婚内财产赠与有别于普通赠与,都是赠与行为,审判标准仍是《合同法》上赠与合同的生效要件。

4.天津开发区律师咨询房产赠与约定的效力是怎样的?

“新婚姻法解释三”的此条规定似乎更宽泛,但也更模糊。

首先,将“双方”变更为“当事人”。那么是否意味着家庭成员之员(即父母子女之间)的赠与也适用此条规定?其次,将“房产的权利转移”变更为“房产变更登记”,则是将房屋的赠与方式作了限定,即只限于房屋产权至房产局办理变更登记手续。

那么,即便是转移了房产的权利,比如占有、收益,只要还没有办理产权变更登记手续之前,赠与人都是可以申请撤销的。当然,这一文字变更引发的含义差别对于本法条需要解决的内容其实没有太大的意义,因为本条主要解决的是受赠方能否经求继续履行赠与合同。

第三,根据《合同法》第一百八十六条的规定,具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同不得任意撤销。 也即:1、经过公证的赠与合同不得撤销;2、具有社会公益、道德义务性质的赠与合同,不论当事人以何种形式订立,不论是否经过公证,也不问赠与的财产是否已转移其权利,赠与人均不得任意撤销。

那么在婚姻关系中,1、当事人之间关于房产的赠与合同经过公证的,不得任意撤销;2、当事人之间订立的房产赠与合同,具有道德义务性质的,比如因一方患病、生活困难、一方对赠与方具有较多的扶养义务,赠与方为帮助、表示感谢而订立的房产赠与合同,将不得任意撤销。 当然,此条文的措词是“法院可以按照……。

处理”,也意味着法院还得结合案件的具体情况,有可能全部支持当事人的诉请,也有可能部分支持。附:《合同法》第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。

5.涉及婚内房屋赠与合同的效力案件类型的那样那几种情形

第一,夫妻在离婚协议中将房产赠与未成年子女。

鉴于夫妻既是赠与人,又是受赠人的法定代理人这一双重身份,法官不应机械地套用赠与合同的第一个法律特征,即“赠与合同是一种双方法律行为”,要求未成年子女在离婚协议上签字或作出接受赠与的意思表示。 法官只要查明夫妻赠与意思表示真实、明确,即可以认定夫妻赠与房产给未成年子女的离婚协议相关内容成立且合法有效。

至于赠与的房产是否办理过户手续,在判定赠与合同效力时在所不问。为防止离婚后抚养未成年子女的夫妻一方损害子女的合法权益,建议离婚夫妻在签订离婚协议后立即办理赠与房产的过户手续。

第二,夫妻双方将房产赠与他人包括成年子女或其他家庭成员。 父母、兄弟姐妹,只要赠与合同双方当事人意思表示一致,赠与合同即成立且生效。

至于受赠人是否占有、使用房屋、是否办理房产过户手续,不属于判断赠与合同效力应考虑的因素。但依照《合同法》第一百八十七条“赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。

”的规定,建议赠与合同双方当事人签订赠与合同后应立即办理赠与房产的过户手续,以对抗善意第三人。 第三,婚内夫妻一方将属于个人婚前的房产赠与另一方。

双方签订了赠与协议,赠与合同即成立并生效。至于未办理房产过户手续,不影响赠与合同的效力。

但受赠人只享有债权,并未取得房产的所有权,因此在赠与人反悔时,受赠人可诉请赠与人协助办理房产过户手续。 第四,夫妻一方将房产赠与他人的赠与合同效力。

既要考察赠与房产是否为夫妻共同共有财产的法律性质,也要考察夫妻另一方的赠与意思表示或其所享有的法定权利。 当赠与房产属于赠与房产的夫妻一方个人财产的,不需要夫妻另一方的同意,赠与合同即成立且生效。

当赠与房产为夫妻共同共有财产的,且赠与行为未经夫妻另一方同意,事后又不追认的,即属于夫妻单方擅自赠与共同共有房产的赠与合同效力问题。《民法通则意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。

6.房产赠与合同效力怎样认定

赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。

赠与合同属于诺成性合同,也就是一经承诺就成立的合同。所以当事人如果就房产的赠与达成了一致的意见,房产赠与合同就生效了。

但是房产赠与合同生效不等于房屋就已经属于受赠人了。房产以登记作为权利转移的生效要件。

也就是说在办理过户登记之前,房产还不属于受赠人,只不过是赠与合同赋予了赠与人办理过户的义务,以及受赠人取得房产的权利。只有办理了过户登记之后,房产赠与才算真正的完成。

另外需要注意的是,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。由于房产需要登记才能产生物权变动的效力,因此在房屋过户给受赠人之前,赠与人可以随时撤销赠与合同。

7.调解书对房产赠与约定的确认能否强制执行

【案情】甲乙在法院的调解下达成了离婚调解协议书,在调解书中双方约定二人共有的一套房产归二者婚生儿子丙所有。后来,房子实际控制方甲不愿腾房,于是丙向法院申请强制执行。

【分歧】对于该调解书确认的房产赠与约定能否具有强制执行力,有两种不同的观点:

第一种观点认为,主体不适格不能强制执行。

第二种观点认为,一是该民事调解书生效,根据我国民事诉讼法第九十七条第三款“调解经双方当事人签收后,即发生法律效力”。二是该案具有可执行性,我国民事诉讼法第二百三十六条第二款“调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书,当事人必须履行。一方拒绝履行的,当事人可以向人民法院申请执行”的规定,由于该种约定不是普通的处分自己财产权利的赠与,而是含有人民法院行使审判权性质的内容,所以该种赠与行为一旦生效就具有强制执行效力,法院可以强制执行。

【评析】笔者同意第一种意见,不具有强制执行力,理由如下:

首先是主体资格不适格。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》中规定的申请执行人,是指生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人。其中,权利人是指在法律文书中享有权利的一方当事人;继承人和权利承受人是指享有权利的一方当事人将法律文书确定的权利依法律规定发生继承的情形或将权利转让给第三人的情形。但上述三种申请执行的权利主体在调解书确认的房产赠与约定的离婚案件中,往往早已退出离婚调解书所确定的权利义务关系链,不再是权利主体,受赠子女显然不属于民事调解书中的权利人,也不是民事权利受让人,而仅仅是民事权利所指向的对象,即为受益者,所以这些受赠子女不符合法律意义上的申请执行人的条件。

其次是执行依据悬而未决。该赠与合同法律效力尚属待定状态。该赠与约定系夫妻达成的房产赠与合意属于单方意思表示,尚需等待该子女的受让同意的确认。是否应履行尚未得到法律文书的确认,也即法律未能赋与该种赠与约定具有强制执行效力,所以该约定不能作为法院的执行依据。而不构成房产赠与合同的事实可以看出,夫妻之间单方达成的房产赠与合意除了约束夫妻双方处分房产的权利外,受赠子女因根本不可能在离婚调解书中与父母达成房产赠与合意,所以该种合意并不能发生赠与合同所具有的法律效力,且根本不具有可操作性和可执行的效力;而法院可强制执行的事项是具有法律效力和可执行的效力的事项。

所以,这份民事调解书确认的房产赠与约定没有强制执行力。丙要取得赠与的房产,应当以自己要表示接受该房产的赠与,与甲乙房产赠与合同已告成立为由,在诉讼时效期间内对赠与人提起诉讼,主张履行房产赠与合同。只有经法院判决该合同应当履行后,丙方可向法院申请执行。

不动产赠与协议的效力

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